Hauskauf, Ja / Nein?

[Schafgarbe]

Da wir hier im Karten-Thread sind ... nochmal diese zu erwähnen, das Bild lag nicht gut und ich hätte gehofft mich zu irren. Sowohl in der kleinen 9er als auch im großen Blatt war nicht zu erkennen, dass du in das Haus einziehen wirst :/

Siehste ;-)
Haste richtig erkannt.

 

[Green~]

Ich habe heute eine Absage vom Finanzberater bekommen.

Die Begutachtung mit dem Sachverständigen hat eine Problematik im Bodenbereich ergeben. Hier ist nicht das Fundament abgesagt, sondern einfach "das Alter".
Zudem müssen zwei nicht genehmigte Nebengebäude entweder nachgenehmigt werden (was nicht genehmigt wird) oder zurückgebaut / abgerissen werden - das schmälert den Kaufpreis.
Auch hat er festgestellt, dass die Wände wesentlich dünner sind als gedacht und man da keine Dämmung einblasen kann.

Abgesagt wurde es deshalb, weil der nun niedrigere Kaufpreis und der erhöhte Modernisierungsbetrag sich gegenseitig übersteigen. Es ist eine sog. "Überfinanzierung" - der Modernisierungsbetrag ist doppelt so viel wie der Kaufpreis - und dies machen die meisten Banken nicht mit. Schon gar nicht im Außenbereich.

Tja...
Also wieder Geld verbraten für den Gutachtern; was Neues über eine Dämmung der Außenwände im Außenbereich erfahren (es darf nur von Innen erfolgen).
Und ich muss wohl weiter suchen.

Wenn du frei in deiner Entscheidung gewesen wärest, hättest du es denn dann genommen ?

Von dem, was ich gesehen habe, fand ich es schön und genau wie @flimm wie ein kuscheliges Nest, das ich zu dir passend fand.

Bei deiner weiteren Suche und Frage an die Karten müsste dann also immer mehr und in der Hauptsach dann wohl im Vordergrund stehen -
Wird die Bank mir meinen Wunsch genehmigen und erlauben ?
Du bist ja in Wahrheit zweitrangig.

Wenn ein Herzenswunsch von Haus von der Erfüllung her so abhängig ist von der Bank - wo bleibt dann noch die Freiheit der Wahl ?

Da bist du ja mit Umzug in eine neue Wohnung viel freier, da musst du nicht zig Leute involvieren und Geld im voraus für etwas ausgeben, wovon du dann nachher nichts hast.

Also mir würde das enorm stinken. Da hätte ich keine Lust drauf. Ist ja wie -ich muss erst Papa fragen, was ich darf und was nicht.

 

[Green~]

@Schafgarbe
Lass dir doch vllt eine Hauszuteilungs-Liste von der Bank zusenden was in deinem Kredit und Bewilligungsrahmen liegt, in dem Bereich, wo du suchst. Geht sowas ? Sonst wird das doch zum Geldvernichter Gutachter-mässig.

Der Gutachter (von der Bank ?) ist doch offensichtlich der Einzige, der davon einen Nutzen hat und immer daran verdient, den du bezahlen musst.

 

[weisnicht]

Nja du hast eine Menge Geld gespart, besser vorher etwas bezahlen als dann die kostspielige Renovierung. Anscheinend wäre dein Katzenzaun kein Problem gewesen wenn, da schon die Nebengebäude schwarz gebaut waren

 

[Ausdembauchheraus]

Ich habe heute eine Absage vom Finanzberater bekommen.

Die Begutachtung mit dem Sachverständigen hat eine Problematik im Bodenbereich ergeben. Hier ist nicht das Fundament abgesagt, sondern einfach "das Alter".
Zudem müssen zwei nicht genehmigte Nebengebäude entweder nachgenehmigt werden (was nicht genehmigt wird) oder zurückgebaut / abgerissen werden - das schmälert den Kaufpreis.
Auch hat er festgestellt, dass die Wände wesentlich dünner sind als gedacht und man da keine Dämmung einblasen kann.

Abgesagt wurde es deshalb, weil der nun niedrigere Kaufpreis und der erhöhte Modernisierungsbetrag sich gegenseitig übersteigen. Es ist eine sog. "Überfinanzierung" - der Modernisierungsbetrag ist doppelt so viel wie der Kaufpreis - und dies machen die meisten Banken nicht mit. Schon gar nicht im Außenbereich.

Tja...
Also wieder Geld verbraten für den Gutachtern; was Neues über eine Dämmung der Außenwände im Außenbereich erfahren (es darf nur von Innen erfolgen).
Und ich muss wohl weiter suchen.

Also, wenn du dein Herz bereits an dieses Haus und das Grundstück gehängt hast, dann würde ich nicht so schnell aufgeben, sondern mit dem jetzigen Besitzer/Verkäufer verhandeln. Dass er diese nicht genehmigten Nebengebäude dahingestellt hat, für die du nach dem Kauf verantwortlich bist, ist ja nur ein Teil, das den Kaufpreis schmälert. Die anderen Mängel und Einschränkungen sollten auch noch mit hineinberechnet werden.

Lässt sich denn diese "Problematik im Bodenbereich" grundsätzlich beheben oder ist das sowieso ein K.-o.-Kriterium, weil nicht machbar?

Geld für einen Sachverständigen ist in meinen Augen nie verschwendet, wenn man sich in ein Haus oder eine Wohnung verguckt hat, das man kaufen möchte. Der muss meines Wissens nicht von der Bank sein. Es gibt ja freie, unabhängige und sogar auch zertifizierte Bau-Sachverständige, die auch Immobilienkaufberatung anbieten.

Das Problem mit den Katzen, dass ein Zaun nicht erlaubt ist, bleibt natürlich bestehen. Du könntest halt mit Bepflanzungen versuchen, ihnen das Streunern so schwer wie möglich zu machen. Bei Pflanzungen gibt es ja anscheinend keinerlei Vorgaben.

Du könntest doch beides parallel machen: Verhandeln und Weitersuchen. Wenn ich das richtig verstanden habe, stehen die Sterne noch eine ganze Weile gut für dich in Sachen Haus finden und kaufen.

 

[Green~]

Abgesagt wurde es deshalb, weil der nun niedrigere Kaufpreis und der erhöhte Modernisierungsbetrag sich gegenseitig übersteigen. Es ist eine sog. "Überfinanzierung" - der Modernisierungsbetrag ist doppelt so viel wie der Kaufpreis - und dies machen die meisten Banken nicht mit. Schon gar nicht im Außenbereich.

Tja...
Also wieder Geld verbraten für den Gutachtern; was Neues über eine Dämmung der Außenwände im Außenbereich erfahren (es darf nur von Innen erfolgen).
Und ich muss wohl weiter suchen.

Hättest du denn renovieren müssen ? Ist das eine Zwangsauflage ?

Immerhin hat da ja vorher jemand drin gewohnt, für den es wohl auch so ging.

 

[Schafgarbe]

Wenn du frei in deiner Entscheidung gewesen wärest, hättest du es denn dann genommen ?

Ja; ich hätte es schon nehmen wollen. Den Aufwand der Renovierung hätte ich in Kauf genommen.

Bei deiner weiteren Suche und Frage an die Karten müsste dann also immer mehr und in der Hauptsach dann wohl im Vordergrund stehen -
Wird die Bank mir meinen Wunsch genehmigen und erlauben ?
Du bist ja in Wahrheit zweitrangig.

Ich bin tatsächlich zweitrangig. Ja; in erster Linie muss das Haus mir gefallen - bringt aber nichts, wenn es insgesamt zu teuer ist und/oder es versteckte Mängel gibt, die eine Modernisierung viel teurer machen.

Wenn ein Herzenswunsch von Haus von der Erfüllung her so abhängig ist von der Bank - wo bleibt dann noch die Freiheit der Wahl ?

Ja; dass ist eine berechtigte Frage. Wenn mein Eigenkapital höher wäre, dann kann der Finanzkredit höher ausfallen und die Häuser können mehr kosten. Aber, ich spare schon wo ich kann (spare z.B. 25€ pro Woche, da ich nicht in der Kantine esse) und habe natürlich auch unabdingbare Ausgaben wie Miete, Sprit, Katzenfutter. Mein Autokauf hat auch Geld gebraucht. Meine Miete wird auch nächstes Jahr erhöht.
Mein Modernisierungsbetrag ist auch höher, da ich vieles über externe Firmen beauftragen muss. Ja; Tapezieren, Streichen, ggf. Boden verlegen kann ich machen.

Ich nage jetzt nicht am Hungertuch; es soll jetzt nicht als Jammern klingen, sondern ich möchte die Problematik verdeutlichen / erklären.

Da bist du ja mit Umzug in eine neue Wohnung viel freier, da musst du nicht zig Leute involvieren und Geld im voraus für etwas ausgeben, wovon du dann nachher nichts hast.

Also mir würde das enorm stinken. Da hätte ich keine Lust drauf. Ist ja wie -ich muss erst Papa fragen, was ich darf und was nicht.

Auch eine Kaufwohnung muss entsprechend hergerichtet und modernisiert werden. Da habe ich auch Vorgaben.
Mir stinkt es auch, dass ich abhängig von der Bank bin; lässt sich aber nicht ändern. Eine Million im Lotto habe ich noch nicht gewonnen.

@Schafgarbe
Lass dir doch vllt eine Hauszuteilungs-Liste von der Bank zusenden was in deinem Kredit und Bewilligungsrahmen liegt, in dem Bereich, wo du suchst. Geht sowas ? Sonst wird das doch zum Geldvernichter Gutachter-mässig.

Solch eine Liste gibt es nicht. Der Kreditrahmen ist auch immer individuell abhängig von der Immobilie. Nur ein grober Rahmen ist gesteckt. Ich muss da selbst suchen und/oder einen Maklerauftrag einrichten (den Auftrag habe ich schon gemacht).

Der Gutachter (von der Bank ?) ist doch offensichtlich der Einzige, der davon einen Nutzen hat und immer daran verdient, den du bezahlen musst.

Der Gutachter ist selbstständig und nicht von der Bank.
Ja; er verdient momentan am Besten an mir. Ich muss mir halt jedes Mal neu überlegen, ob es "Sinn macht" den Gutachter zu beauftragen. Bei einigen Immobilien habe ich einen recht groben Eindruck, ob eine Modernisierung machbar ist. Für versteckte Mängel (so wie bei dieser Immobilie) brauche ich allerdings den Gutachter.

Nja du hast eine Menge Geld gespart, besser vorher etwas bezahlen als dann die kostspielige Renovierung. Anscheinend wäre dein Katzenzaun kein Problem gewesen wenn, da schon die Nebengebäude schwarz gebaut waren

Sicherlich ist es besser jetzt etwas zu bezahlen. Klar.
Der Katzenzaun wäre vielleicht ein Problem geworden. Bei einer Kontrolle wäre es definitiv ein Problem geworden inkl. Strafzahlung. Einfach Abwinken ist falsch.

 

[Schafgarbe]

Also, wenn du dein Herz bereits an dieses Haus und das Grundstück gehängt hast, dann würde ich nicht so schnell aufgeben, sondern mit dem jetzigen Besitzer/Verkäufer verhandeln. Dass er diese nicht genehmigten Nebengebäude dahingestellt hat, für die du nach dem Kauf verantwortlich bist, ist ja nur ein Teil, das den Kaufpreis schmälert. Die anderen Mängel und Einschränkungen sollten auch noch mit hineinberechnet werden.

Eine Verhandlung des Kaufpreises allein löst das Problem nicht. Sicherlich schmälern die Mängel den Preis.

Aber - wenn der Kaufpreis nun auf (sagen wir mal) 50tsd€ geschmälert wird, muss ich trotzdem einiges am Modernisierungen vornehmen, die natürlich Kosten. Wenn die nun... z. B. 120tsd€ kosten würden - dann ist der Modernisierungsbetrag viel höher als der Kaufpreis. Da machen die Banken nicht mit.

Es bringt mir also nichts, mit dem Eigentümer den Kaufpreis zu verhandeln.

Lässt sich denn diese "Problematik im Bodenbereich" grundsätzlich beheben oder ist das sowieso ein K.-o.-Kriterium, weil nicht machbar?

Doch; machbar ist es. Man weiß nur nicht, was man findet. Klar; bei einer Renovierung findet immer man unvorhergesehenes.
Man muss den Boden öffnen (hoffen, dass im Badezimmer die Feuchtigkeit nicht die Balkenlage vergammelt hat) und dann schauen was man reparieren muss.

Der muss meines Wissens nicht von der Bank sein. Es gibt ja freie, unabhängige und sogar auch zertifizierte Bau-Sachverständige, die auch Immobilienkaufberatung anbieten.

"Mein" Sachverständige ist ein unabhängiger, zertifizierter Gutachter der; genau; eine Kaufberatung durchführt. Deswegen habe ich ihn ja bestellt. Er soll mir die notwendigen Maßnahmen grob errechnen und den Zustand der Immobilie begutachten.

 

[Schafgarbe]

Hättest du denn renovieren müssen ? Ist das eine Zwangsauflage ?

Ja; als neuer Eigentümer bin ich zu Modernisierungen zur Verbesserung der Energieeffizienz verpflichtet. Also muss ich Außenwände dämmen (hier geht es nur von Innen mit Trockenbau, da der Hohlraum zwischen den Außenwänden so dermaßen dünn ist). Ich muss halt alles tun um die Energieeffizienz zu erhöhen.

Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss ich auch die Heizungsanlage austauschen, da diese das gesetzlich vorgeschriebene Höchstalter überschritten hat. Auch die Wasser- und Elektrikleitungen habe ihre Zeit überschritten und es wird empfohlen (nicht vom Gesetzgeber) diese zu erneuern.

Sicherlich kann der Eigentümer dies selbst renovieren lassen, das erhöht allerdings den Kaufpreis und wäre dann ggf. für mich zu teuer. Und, ich glaube nicht, dass die Eigentümerin sich darauf einlassen würde. Es wäre jedoch eine Mini-Chance.

Immerhin hat da ja vorher jemand drin gewohnt, für den es wohl auch so ging.

Ja; stimmt. Aber beim Kauf bin ich als neuer Eigentümer zu Modernisierungen verpflichtet. Dank Energiegesetz der Grünen.

 

[Ausdembauchheraus]

Aber - wenn der Kaufpreis nun auf (sagen wir mal) 50tsd€ geschmälert wird, muss ich trotzdem einiges am Modernisierungen vornehmen, die natürlich Kosten. Wenn die nun... z. B. 120tsd€ kosten würden - dann ist der Modernisierungsbetrag viel höher als der Kaufpreis. Da machen die Banken nicht mit.

Da verstehe ich, ehrlich gesagt, die Banken nicht. Wenn du - rein hypothetisch - ein altes, renovierungsbedürftiges Haus für 'nen Appel und 'n Ei kaufen könntest oder geschenkt bekämst, dann würden die Modernisierungskosten doch IMMER den Kaufpreis übersteigen. Das haben alte Häuser so an sich. Das ist ja auch logisch. Soll so ein altes, renovierungs- und modernisierungsbedürftiges Haus für mehr verkauft werden, als es in dem Zustand wert ist? Ich steh auf dem Schlauch.

Das heißt, je besser du verhandelst und je günstiger du kaufst, umso schlechter eigentlich, weil, umso größer ist zwangsläufig die Differenz zwischen Kaufpreis und Modernisierungsbetrag und umso schlechter sind damit deine Chancen bei der Bank.