Jugendstilvilla - Sanierung - Bewirtschaftung

[Loge33]

hallo loge,

bin kein kartenfreak, und hab nur eben deinen eingangspost gelesen, nicht den ganzen thread,

aber als fan vom jugendstil und baumensch mit REICHLICH erfahrung im komplettsanieren von haeusern der jahrhundertwende sag ich mal ganz ohne etwas von 'deinem' haus zu wissen:

sowas wird immer teurer als man denkt - vor allem wenn es nicht nur so fuer einen selbst sein soll, sondern fuer oeffentlichkeit (u.a. gewerbeaufsicht, brandschutz [holzteile]), und dann noch alles ein bisschen schick sein soll fuer menschen die sich wohlfuehlen sollen, auch noch kuenstlerischen anspruch, und dann noch die nebengebaeude, akademie, gaestezimmer und und und

ein RIIIesenprojekt...

hast du die 1 million dafuer?

bin selbst immer sehr euphorisch - waere schade wenn du ne bauchlandung auf halben wege machst...

hast du unterstuetzung in einer gruppe oder stehst du da allein vor, bist du spaeter die chefin, mit all den angestellten usw. oder machen es mehrere leute zusammen?

versteh mich nicht falsch, ich will dir deine energie nicht nehmen - aber das scheint mir ein projekt zu sein fuer mindestens 6 menschen...

viel glueck!

Hi aussteiger,

ja, werde ich beherzigen. Wenn ich was mach, dann mach ich das richtig, das heisst klotzen statt kleckern - und 30 millionen sind als kredit ja leichter aufzutreiben als 500 000 €.

Danke dir! Seh ich im wesentlichen auch som wenn ich auch nicht weiss, was konkret du mit 6 Leuten meinst!

Loge33

 

[Luonnotar]

ich hab ja schon geschrieben, dass ich nicht wirklich in otimismus ausbreche,
wenn ich dieses blatt sehe. da sind zuviele unsicherheiten drin.

was du schreibst ueber das gebaeude klingt sehr gut, es scheint von der lage
und von den proportionen durchaus geeignet sein, aber da stehen massive
renovierungsarbeiten an.

zeichen stehen auf umbruch; es kommt dir wie ein glueckgriff vor, aber sei
dir auch bewusst, dass du sehr viel arbeit und vor allem gelder reinstecken
musst. du brauchst auch eine ganze menge unterstuetzung, bis dein haus in
neuem glanz erstrahlt. ob du die kraft aufbringen kannst? versteh mich bitte
nicht falsch, du hast dich in das haus verliebt, ich sehe es deine ideen und
vorstellungen purzelbaueme schlagen, aber das ist zukunftsmusik. traeume
eben. es ist durchaus als ein projekt, dass grosses potential hat, und sich zu
einem lebhaften, kulturellen und kuenstlerischen hub entwickeln kann. wenn
es mal steht, dann wird es ein grossartiges haus, eher eine einrichtung, und
schlaegt auch ein, aber bis dahin...

es ist ein alter bau, auch ein wenig abseits gelegen, die leidliche finanzierung
ist die frage, da ist noch einiges unklar, mir kommt es auch so vor, als ob du
da nicht die entsprechenede rueckendeckung/ absicherung hast. ueberleg dir
das sehr genau, ob dich da deine wunschvorstellungen nicht taueschen, und
dich das hausprojekt nicht koerperlich und finanziell total ueberfordert.

also plane genau, sie bei den verhandlungen wachsam, lass nicht verfuehren,
du hast einiges zu verlieren. es wird dich an deine grenzen bringen.
nochmals: lass dich nicht hinreissen, einem finanzierungsplan zuzustimmen,
der unsicher ist und ueber den du keine kontrolle hast. mach dich schlau.
ja, ich weiss, du bist alles andere als naiv, aber wir leben in harten zeiten...

du kuckst in den vertrag, also bist generell bereit, dich drauf einzulassen und
zu unterschreiben, vielleicht ein bisschen zu spontan, uebereilt, optimistisch;
bist du dir wirklich bewusst, welche konsequenzen daran haengen, im vollen
umfang? es ist mehr ein lebensprojekt, das mit dir waechst. vielleicht ist das
auch ein grund, wieso dich so reizt; etwas neues beginnen, neuland betreten.
weg vom gewohnten. aber irgendwie seh ich dich nicht als einzelkaempferin.

gerade weil du nach den energetischen zusammenhaegen fragst. der turm
liegt im haus des hauses (darauf wies ich dich auch schon hin) also hier ist
einiges an energetischen verdichtungen eingeschlossen

eine entscheidung steht an. fuer oder gegen das haus. die schicksalskarten
deuten es ja schon an, es ist eine chance, aber die zeit ist noch nicht reif.

 

[Luonnotar]

loge, wo steckst du?

 

[aussteiger]

...was konkret du mit 6 Leuten meinst!

ich sehe solche projekte gern als gemeinschaftsprojekte statt dass ein mensch mit kapital sowas aufzieht, und alles andere sind 'nur' angestellte...

als gemeinschaftsprojekt waer das gross genug um 6 leute 'chef' sein zu lassen, die dann aber trotzdem noch mitarbeiter haben werden, teilzeitkraefte oder aehnliches...

lg

 

[TouchforHealth]

Teil 1

Vielleicht sollte man hier doch erst einmal Grundsätzliches für sich selbst klären, bevor man sich verrennt und es sehr teuer wird:

Grundsätzlich sollte man sich zuerst über die Begriffe modernisierungsbedürftig, renovierungsbedürftig, sanierungsbedürftig und stark sanierungsbedürftig im Klaren sein.

Modernisierungsbedürftig = Einrichtungen, Installationen sind zu alt und sollten erneuert werden, man könnte damit aber leben
Renovierungsbedürftig = Einrichtungen, Installationen sind desolat und sind zu erneuern.

Bei beiden Begriffen sind die Investitionen überschaubar, Arbeitsaufwand berechenbar. Um den Zustand der Objekte dann auf den heutigen Zustand zu bringen, braucht man die gleiche Kohle.

Nun kommen wir zu dem Interessanten “stark sanierungsbedürftig“ ..... kann eigentlich schon jeder was mit anfangen. Das Grauen schlechthin, oder in maklerdeutsch „es ist schon was eingestürzt“ Deckeneinbrüche, Dachstuhl eingebrochen usw.

Und der Begriff “sanierungsbedürftig“ ist hierzu nur die Vorstufe.

Besser gesagt, die Schäden bei sanierungsbedürftig siehste erst wenn du das Objekt entkernst. Ergo, alles raus, Wände, Decken , Böden freilegen, Putz runter Balken freilegen usw. Das alleine ist schon ein hoher Kostenaufwand. Und erst danach siehste die Schäden an Wänden Balkenlagen, Ständerwerk. Und dann beginnt erst der Horror, wenn ein Balken durch ist und es bleibt garantiert nicht bei einem.

Ich glaube mal, es reicht schon um den Horror eines solchen Unterfangens darzustellen. Alles machbar, wenn man das nötige “Kleingeld“ hat. Aber Banken machen da nicht mit, auch verständlich in deren Sicht, denn es kann keiner vorab überschauen, was es im Endeffekt kostet.

Und zu diesem ganzen Übel, von vornherein dann noch Denkmalschutz.
Ja, ist doch Klasse, da kriege ich doch dat Geld aus dem Topf.
Pustekuchen, es gibt nur ein Bruchteil, wenn überhaupt in dem Topf noch wat drinne ist. Nur die Vorschriften und Auflagen des Denkmalamtes die sind da und die haste umzusetzen. Nur ein Beispiel, Auflage Fenster in Holz 1 Meter Breite Rundbogen, Höhe 2 Meter, Kostenpunkt 2000 Euronen. Hochgerechnet auf 40 Fenster = 80.000 Euronen. In Kunststoff 500 Euro pro Stück. Und wenn du dich dann glücklich schätzen darfst, bekommst vom Staat 10.000 Euro, aber nur bei denkmalgerechten Fenstern.

 

[TouchforHealth]

Teil 2

Und nun kommen Stuckarbeiten, diese Arbeiten sind wieder ein unkalkulierbares Risiko. Du muß nämlich erst einmal einen vernünftigen Stuckateur finden. Das ist wie eine Stecknadel im Heuhaufen. Dann muß damit auch das Amte für Denkmalschutz mit einverstanden sein. Mit den Arbeiten, dat kommt aber alles im Nachhinein nach den Arbeiten und wenn die dann gnädig sind unterstützen die es, mit einem Bruchteil der Kosten.

Nun haben wir nur den Denkmalschutz außen. Innen ist noch interessanter, oder noch schlimmer. Bestehen Bestandspläne die denkmalgeschützt sind, darfst du keine Wand ändern !!!!!

Diese Auflagen lassen schon vom Ansatz her die meisten Projekte scheitern.

Nun kann man sich vielleicht vorstellen, warum Banken so ungern solche Objekte finanzieren, verständlich, welche Sicherheit haben die, wenn so vieles Ungewisse da ist.

Meine Bank sagte mir damals bei solch einem Objekt, ist der Baugrund dann für die Bank interessant. Direkten Baugrund hatte ich um die 6000 qm bei einem Wert von ca. 30 Euro/qm, ergo 180.000 Euro Wert für die Bank Halt, das ist dann noch nicht der Wert für die Bank, die Abrisskosten für das Objekt müssen dann noch abgerechnet werden. Das ist dann der Verwertungserlös für die Bank. Ich wollte damals 250.000 Euro haben für 1000 qm WFL zur Sanierung. Ohne Denkmalschutz. Es wurde abgelehnt. Mit Denkmalschutz sind die Ansprüche von Banken noch höher, denn die dürfen bei Denkmalschutz nicht das Grundstück als Sicherheit nehmen, da man kaum eine Abrissgenehmigung bekommt.

Vielleicht hilft dir das mal weiter, ansonsten maile mich mal an.

Wie gesagt, solche Objekte kann man machen wenn man diese Objekte für sich selbst verwenden will. Bis max. 300 qm WFL kann man das noch selber stemmen, wenn man das nötige Kleingeld hat, Banken geben einen dar nisch. Zu Recht, wie ich es oben dargestellt habe, die wollen einen realen Gegenwert und den am besten 200 prozentig.

Und nun kommt der nächste Hammer, so ein Objekt gewerblich nutzen und dafür verbilligte Kredite, Fördermittel usw. zu bekommen. Von vornherein, vergiss es. Aussteiger hat dazu den entscheidenden Punkt genannt, aber nicht weiter ausgeführt. Brandschutz, bei gewerblicher Nutzung (auch für Wohnraumvermietung) bestehen da sehr hohe Ansprüche, die kaum umsetzbar sind. Um es verständlich zu machen, jeder Balken von jedem Ständerwerk muss brennschutzhemmend umkoffert werden. In der Regel mit 2 bis 3 Lagen Gipskarton um die Brandschutzanforderungen zu erfüllen. Im Bereiche von Türen sehr schwer umsetzbar, erstrecht wenn da noch die Denkmalpflege nen Finger drauf hat. Bei jedem Durchgang sitzt rechts und links ein Ständerwerk .... noch Fragen ...... das sind Punkte, die man gar nicht beachtet.
Noch ein schlimmerer Punkt, die Decken, auch die müssen vollflächig umkoffert werden ....... kann man sich die Problematik schon als Laie denken, wie viele Schichten Gipsestrich, wie viel Gewicht kommt da auf die Balkenlagen drauf. Wie viele Unterzüge brauchste da noch ?

Und nun zerplatzt nen Traum

Man könnte es schaffen, wenn man kindlich/naiv denkt, man sucht sich Mitstreiter die alle Kohle investieren, dazu Fördermittel über die Arge zur Schaffung von Arbeitsplätzen .... dann wäre ein solches Unterfangen zu stemmen, wenn man naiv denkt und jeder Mitstreiter die Füße still hält wenn Schwierigkeiten auftreten.
Ganz abgesehen davon, dass es natürlich in der menschlichen Natur liegt, das jeder von dem Mitstreitern natürlich das sagen haben will.

 

[aussteiger]

...durchaus auch im Sinne dieses Hauses, das schon so lange dahindümpelt.

hey loge,

nochmal als baumensch:

... auch schon dach undicht, wasser eingetreten? ...schon mehr als 1 jahr am 'duempeln'?, also dann auch schon die frostschaeden? ...laesst verdeckte bauschaeden vermuten... z.b. balkenkoepfe der deckenbalken im mauerwerk vergammelt...lagerhoelzer der parkettboeden usw.

nimm nen fachmann mit dahin, keinen theoretiker, architekt oder fengshui-spezialisten, sondern nen alten fuchs, zimmermann, maurer oder dachdecker - der geht nur einmal durch und nach 1 stunde angucken weisst du was an kosten auf dich zukommt

dabei notierst du dir was er so findet, und DAMIT kannst du den preis gewaltig senken...

sei sicher, die verkaeufer wissen was mit der alten kiste los ist, werden es aber bestimmt nicht sagen

es ist immer wieder das wasser, ob als regenwasser von oben, als aufsteigendes wasser im mauerwerk, was zu der zeit noch keine sperrschichten kannte, als kondensat an den fensterlaibungen oder den raumecken - und in europa gibts im winter immer frost, da dehnt sich alles wasser aus, auch das in den gebaeudeteilen, und das macht erst recht die schaeden...

kann natuerlich auch sein, dass man all die jahre immer drauf geachtet hat dass das dach dicht ist und die regenrinnen funktionieren (wie sehen die aus?), und so die schaeden nicht so gross sind - darum eben der tip, einen erfahrenen baupraktiker da mithinzunehmen...

lg

 

[aussteiger]

nochmal ich...

hatte den beitrag von touchforhealth noch gar nicht gelesen...gut erklaert...

manchmal sind mehr worte doch echt hilfreicher ... *g*

zwei punkte, die man etwas abmildern koennte: auch mit dem denkmalschutzamt kann man verhandeln - aber nur VOR dem kauf - die sind dran interessiert dass gebaeude nicht verfallen und helfen auch schon mal, sie haben ermessensspielraum, koennen also schon mal lockerer entscheiden...

und zum brandschutz bei holzteilen: es gibt den feuerschutzanstrich pyromors - ist transparent, und schaeumt bei hitze auf, so dass sich eine huelle um das holzteil bildet und es 60 minuten vor brand schuetzt - feuerschutzklasse F60 reicht aus, laenger braucht man nicht um das gebaeude zu raeumen im brandfall - also wohl noch ein gespraech mit der oertlichen brandschutzbehoerde (feuerwehr)...

lg

 

[TouchforHealth]

da ergänze ich doch noch mal:

als Sachverständigen immer einen "Holzwurm" nehmen, denn alle diese alten Bauten sind tragend, im allgemeinen, auf ein Holzständerbau aufgebaut.
Einschränkung: Auch dieser Experte wird daraufhinweisen, daß er auch erst alles sehen und beurteilen kann, wenn es entkernt ist.

Zum Denkmalschutz: Alles schriftlich geben lassen! Zieren die sich, weeste schon was los ist.

Zum Verkäufer, die wissen Bescheid.
Halt, darum ja der Hinweis auf sanierungsbedürftig. Der Begriff sagt schon alles, nur die Interessenten verwechseln diesen Begriff gerne mit renovierungsbedürftig oder auch, da muß ich ja nur verschönern ........ und dem ist halt nicht so bei diesem Begriff.

 

[aussteiger]

Einschränkung: Auch dieser Experte wird daraufhinweisen, daß er auch erst alles sehen und beurteilen kann, wenn es entkernt ist.

aber es reicht wenn er bei der ersten begehung ne trittleiter und nen zimmermannshammer dabei hat - DAMIT kann man flott ein paar kleine loecher hauen und schon die markanten punkte sehen...

als alter fuchs weiss er wo, und kann dann auch aufgrund seiner erfahrung passende rueckschlusse ziehen...

du erwaehntest in deinen ausfuehrlichen text etwas, da hatte ich zuerst ja noch gar nicht dran gedacht: die installation! - wenn die elektro und sanitaerinstallation auch noch 100 jahre alt ist, na dann gut nacht...

aus meiner erfahrung koennen 'normale' altbauten schon 1,5 bis 2 mal so teuer werden wie neubauten gleicher groesse - wenn dann noch die oeffentliche nutzung und ein fieses denkmalschutzamt dazukommt, dann wird es utopisch...

nicht ohne grund gibts manchmal symbolische kaufpreise von 1,- euro...

andererseits kann ich dich verstehen, loge 333, mich haben auch oft alte haeuser gerufen - das tun die wirklich!!! - und sie haben solch tolle atmosphaere, sowas kriegt man mit neubauten kaum hin, dass menschen sich dadrin so gemuetlich aufgehoben fuehlen...

darum meinte ich eingangs, es waer ein projekt fuer ca. 6 menschen, die es zusammen durchziehen - gemeinschaft ist eh das ding der zukunft - alleingaenger werdens schwer haben...

und dann nochmal ein hinblick auf die kommende neue zeit - weiss ja nicht wie du dazu stehst, aber es schienen doch grad maechtige umwaelzungen angange zu sein, wo keiner weiss wie die geschichte ausgeht...

und da willst du dich auf 28 jahre hoch verschulden und binden - du wirst nichts anderes mehr machen koennen, das ding spannt dich voll ein - und wenn es nicht gut laeuft, weil einfach den menschen das geld fehlt fuer seminare, kunst, kultur und wellness..., dann hast du einen ziemlichen klotz am bein, und keine freiheit zu gehen wohin du willst...

ob ich mich dabei auf die deutung von karten verlassen wuerde weiss ich ja nicht, auch wenn ich fachmann waer, scheint ja auch hier mal wieder etwas unterschiedlich zu sein, - frag auch oefters mit meinem pendel und mit den I Ging-staebchen - aber die letzendliche entscheidung faellt eine andere instanz in mir, jedenfalls bei solch materiellen dingen...

lg